Dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp: Nhận cọc khi chưa được phép mở bán?

Gọi đặt cọc 100 triệu khi dự án chưa được phép mở bán?

Dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp tọa lạc tại đường Tân Hiệp 17, phường Tân Hiệp, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Dạo một vòng trên mạng, có thể dễ dàng tìm thấy nhiều đơn vị môi giới tổ chức đang quảng cáo, rao bán rầm rộ dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp.

Đơn vị môi giới tổ chức đang quảng cáo, rao bán rầm rộ dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp khi dự án chưa được phép mở bán.

Được biết, UBND tỉnh Bình Dương đã cho phép Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Thái Bình được sử dụng đất với diện tích 77.265 m2 để thực hiện dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất để đầu tư, PV Dân Việt đã được nhân viên môi giới của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Địa ốc Nét Mộc Land (Công ty Nét Mộc Land) giới thiệu là đơn vị phát triển và phân phối chính thức của dự án này.

Theo lời giới thiệu của nhân viên Công ty Nét Mộc Land, dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp hiện đang “hot” nhất khu vực Tân Uyên, dự án đã có sổ riêng từng nền và có giá “mềm” nhất khu vực. “Anh đầu tư vào giai đoạn này là rất hợp lý, có lời bởi dự án pháp lý rõ ràng, đã có sổ riêng từng nền”, nhân viên môi giới quảng cáo.

Khi được hỏi về phương thức thanh toán tiền mua đất nền, nhân viên của Công ty Nét Mộc Land cho biết, nếu đồng ý mua thì khách hàng phải đóng trước 100 triệu đồng để làm “Hợp đồng đặt cọc”, khoảng 1 tháng sau thì đóng tiếp thêm 200 triệu đồng. Đợt 3 sẽ đóng vào khoảng tháng 7 với số tiền phải đóng thêm là 150 triệu đồng, đợt 4 sẽ đóng vào tháng 8 với số tiền 100 triệu đồng. Đến khoảng tháng 9, Chủ đầu tư sẽ thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho khách hàng.

Chưa hết, để thể hiện việc đã có nhiều khách hàng đã đóng 100 triệu đồng để chọn vị trí lô nền tại dự án, nhân viên môi giới đã cho PV xem nhiều “Hợp đồng đặt cọc”.

Rao bán rầm rộ là vậy, tuy nhiên, khi “mục sở thị” tại khu đất dự án, PV nhận thấy dự án hiện đang trong quá trình san lấp mặt bằng, nhiều ống cống nằm ngổn ngang chưa được lắp đặt. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật chưa triển khai, con đường dẫn vào dự án chưa được rải đá, bụi bay mịt mù. Xung quanh dự án được bao bọc bởi nhiều nhà máy, xí nghiệp và đất nông nghiệp của người dân.

Cơ sở hạ tầng bên trong dự án chưa được triển khai thi công. Ảnh: Dân Việt.

Để tìm hiểu rõ hơn về cơ sở pháp lý của dự án này, PV Dân Việt đã có cuộc trao đổi với ông Huỳnh Văn Lợi, Phó Chủ tịch UBND thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, thật sự bất ngờ rằng, dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp chỉ mới được phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500, hiện nay UBND thị xã Tân Uyên chưa nhận được hồ sơ hay bất kì văn bản nào về việc UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án này.

Thêm nữa, dù dự án chỉ mới chỉ đang trong quá trình san lấp mặt bằng, thế nhưng nhiều khách hàng đã được nhân viên các sàn môi giới dẫn đến tận dự án để xem đất, giao dịch ngay trong thời điểm dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp.

Đặc biệt, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cũng chưa có văn bản cho phép chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Thái Bình được phép mở bán dự án.

Trước những thông tin về dấu hiệu huy động vốn trái phép tại dự án Khu nhà ở Thái Bình Dương – Tân Hiệp mà PV cung cấp, lãnh đạo UBND thị xã Tân Uyên nói rằng sẽ cho kiểm tra, xử lý nếu phát hiện vi phạm.

Điều khách hàng cần biết

Thời gian gần đây, có nhiều chủ đầu tư cho đặt cọc, giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán khiến khách hàng vừa xuống tiền vừa hoang mang.

Thực tế hoạt động đặt cọc giữ chỗ với dự án bất động sản diễn ra ở hầu hết các dự án bất động sản đang xây dựng trên toàn quốc. Để đảm bảo hơn cho các giao dịch, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, thì các dự án bằng nhiều hình thức đươc các chủ đầu tư,nhà phát triển dự án áp dụng nhiều hình thức để thu tiền nhiều hơn với tỷ lệ thu đến 20%- 30% mặc dù dự án chưa xong móng, chưa xong hạ tầng: Hợp đồng vay và ưu đãi quyền mua; chuyển cho một đơn vị bao tiêu sản phẩm xúc tiến giữ chỗ, đặt cọc…

Vậy nên, để tránh rủi ro trong các giao dịch bất động sản, khách hàng cần nắm được rằng: Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc.

Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Bởi vậy, để tránh những rủi ro không đáng có, các nhà đầu tư khi đặt tiền vào dự án nên tỉnh táo, tìm hiểu và quan tâm nhiều hơn đến vấn đề pháp lí của dự án, tránh trường hợp phải nhận trái đắng “tiền mất tật mang” trong giai đoạn kinh tế bất ổn như hiện nay.

Mai Hương(T/H)/Sở hữu Trí tuệ